Como primer punto y simplemente a modo de recordatorio, siendo un punto importante, ¡un piso para invertir NO tiene que porqué gustarte!, simplemente tiene que cumplir con los números.
Seguidamente te enseño a poder calcular los importes a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda en España, es importante considerar una serie de costes adicionales al precio de venta de la propiedad. Estos costes suelen representar un porcentaje significativo del total y deben ser planificados cuidadosamente para evitar sorpresas.
¿Sabes cuánto cuesta realmente invertir en inmuebles? Descubre todos los detalles a tener en cuenta
A continuación, te detallo los principales costes y su valoración porcentual aproximada, no obstante si quieres ir al grano, al final tienes un resumen:
Impuestos
Estos impuestos corresponden con la compra de vivienda de segunda mano, no corresponde a vivienda nueva o de nueva promoción.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Aplica para viviendas de segunda mano y varía entre el 6% y el 10% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma.
COMUNIDAD AUTÓNOMA
ITP TIPO GENERAL
ITP VIVIENDA HABITUAL
Andalucía
7%
6%
Aragón
8% – 10%
8% – 10%
Asturias
8% – 10%
8% – 10%
Baleares
8% – 13%
4%
Canarias
6,5%
5%
Cantabria
10%
8% – 10%
Castilla y León
10% – 11%
10% – 11%
Castilla la Mancha
10% – 11%
10% – 11%
Cataluña
10% – 11%
10% – 11%
Comunidad Valenciana
10% – 11%
10% – 11%
Extremadura
8% – 11%
7%
Galicia
9%
7%
Madrid
6%
6%
Murcia
8%
8%
Navarra
6%
5%
País Vasco
7%
4%
La Rioja
7%
7%
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Para viviendas nuevas (primera transmisión), el IVA es del 10% del precio de compra.
Además se paga en las compras de viviendas nuevas el AJD que supone alrededor del 0,5% al 1,5% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma. Las comunidades que aplican un gravamen mayor (1.5%) son Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Murcia, de todos modos, dejamos una tabla para que puedas comprobar tu CC.AA.:
COMUNIDAD AUTÓNOMA
PORCENTAJE GENERAL
Andalucía
1,2%
Aragón
1,5%
Asturias
1,2%
Baleares
1,2%
Canarias
0,75%
Cantabria
1,5%
Castilla y León
1,5%
Castilla la Mancha
1,5%
Cataluña
1,5%
Ceuta
0,5%
Comunidad Valenciana
1,5%
Extremadura
1,5%
Galicia
1,5%
Madrid
0,75%
Melilla
0,5%
Murcia
1,5%
Navarra
0,5%
País Vasco
0,0%
La Rioja
1%
Notaría
La escritura de compraventa y otros documentos notariales implican costes que suelen oscilar entre el 0,15% y el 0,5% del precio de compra.
Registro de la propiedad
La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad tiene un coste que suele ser aproximadamente el 0,1% al 0,2% del precio de compra.
Gestoría
Si se contrata a una gestoría para que se encargue de los trámites burocráticos, este servicio puede costar entre 300 y 600 euros aproximadamente, aunque puede variar.
Tasación de la vivienda
Necesaria si se va a solicitar una hipoteca. Su coste varía, pero generalmente está entre 300 y 600 euros.
Comisión de la agencia inmobiliaria
En muchas ocasiones, esta comisión la asume el vendedor, pero en otros casos puede ser el comprador quien deba pagarla. Suele ser entre un 3% y un 5% del precio de venta.
Hipoteca
Comisión de apertura: puede ser un porcentaje del capital solicitado, normalmente entre el 0% y el 2%.
Gastos de gestoría y notaría: relacionados con la formalización de la hipoteca, aunque muchos de estos costes han sido asumidos por los bancos en los últimos años debido a cambios legales.
Seguro del hogar: obligatorio en algunos casos cuando se firma una hipoteca.
Mudanza y reformas
No son costes obligatorios, pero muchas personas los asumen al comprar una vivienda. Su valor depende de las necesidades personales.
Resumen de los costes porcentuales aproximados sobre el precio de compra
- ITP o IVA + AJD: 6%-12% (según si es vivienda nueva o de segunda mano).
- Notaría y registro: 0,2%-0,7%.
- Gestoría: 300-600 euros.
- Tasación: 300-600 euros.
- Comisión agencia inmobiliaria: 3%-5% (si aplica).
- Comisión de apertura de hipoteca: 0%-2% (si aplica).
- Otros costes (seguros, mudanza, reformas): Variable.
Y para que no te queden dudas, te dejo un ejemplo en el que estamos comprando un piso de segunda mano en Madrid por valor de venta de 100.000€, en el que los costes serán los siguientes:
- ITP: En Madrid es el 6%; por lo tanto, supondría 6.000€.
- Notaría: Habitualmente en Madrid, supone un 0,35%; que se traduce en 700€.
- Inscripción: En Madrid, tienen un coste de 375€
- Gestoría: De media, en esta CC.AA., ronda los 300€.
- Tasación: Ya sea a nivel particular, o a nivel de banco, la tasación de un técnico cualificado supone 500€.
- Comisión agencia inmobiliaria: Si la compra la habéis realizado a través de algún agente inmobiliario, supone un 4% del importe de compra; que en este caso son 100.000€, y el 4.000€
El resto de comisiones se vinculan con la entidad bancaria con la que negocies y pueden existir ciertas variaciones; por lo tanto, no indicaré importe alguno.
Los importes de vaciado, reforma, mudanza CC.PP., etc., lo trataremos en otro artículo donde intentaremos ayudaros a realizar un cálculo gordo de dicho coste.
Por lo tanto, el coste total de la vivienda será el siguiente:
| Concepto | Importe |
| Vivienda | 100.000€ |
| ITP | 6.000€ |
| Notaría e inscripción en registro | 1.075€ |
| Gestoría | 300€ |
| Tasación | 500€ |
| Comisión agencia | 4.000€ |
| TOTAL | 111.875€ |
Para este ejemplo, supone un 11,88% adicional que deberás tener en tu mente como coste adicional para que la vivienda pueda estar a tu nombre.
En general y como conclusión, debéis contar que los costes adicionales a considerar pueden representar entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda en función de los factores que os hemos detallado.
Esperemos que os haya sido útil este artículo y nos sigáis leyendo en el siguiente.