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¿Que son los REITs y SOCIMIS y como funcionan? Invierte en el sector inmobiliario

¿Eres de los que piensas que para invertir en el mercado inmobiliario es necesario disponer de un gran capital para poder iniciarte? Pues he de decirte que no. Puedes invertir en el mercado inmobiliario con muy poco dinero gracias a los REITs y SOCIMIS y no perderte las grandes rentabilidades que nos ofrece el sector de los bienes raíces.

Si has escuchado algo sobre este tipo de inversión pero nunca te has decidido a entrar en este mercado, ahora es el momento de conocer que son y como funcionan los REITs o SOCIMIS.

¿Cómo funcionan los REITs y las SOCIMIs?

REIT procede del inglés y significa Real Estate Investment Trust, es decir, son unas sociedades de inversión centradas en el sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Una SOCIMI es lo mismo pero en el mercado español y significa Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Es decir, los REITs son fondos que poseen un gran número de edificios o activos inmobiliarios con los que se generan beneficios gracias a los alquileres o ventas de estos activos y que después repartirán con sus accionistas en forma de dividendos. Fácil ¿no?

Este es el atractivo de los REITs: la posibilidad de cobrar ingresos pasivos a través de la inversión en bienes inmuebles sin tener que invertir grandes cantidades de dinero. Por otro lado, si el REIT se comporta bien obtendremos una revalorización de su valor en bolsa, obteniendo resultados por dos vías.

Tipos de REITs y SOCIMIS que podemos encontrar en el mercado

Cuando hablamos de REITs encontramos tres grupos según su forma de invertir en el mercado inmobiliario:

REITs que invierten en el inmueble directamente – EQUITY REITs

Estos REITs invierten directamente en la compra del inmueble en cuestión. Es decir, lo adquieren en propiedad para después generar beneficios con su alquiler o gestión. Cuando cobran el alquiler, el beneficio generado lo distribuyen a través de dividendos a sus accionistas. El dividendo está entre el 5% y el 10%, lo cual es un beneficio pasivo muy bueno para tener en cuenta en nuestra cartera. A mi personalmente me atraen mucho este tipo de inversiones en REITs.

Puede ser que vendan parte de sus inmuebles a mayor precio que el de la compra, lo que genera un beneficio por la venta, repartiendo también este beneficio entre sus accionistas.

REITS que invierten en hipotecas – MORTAGE REITS

Estos compran directamente la hipoteca de los edificios, generando dinero gracias a los intereses que generan estas hipotecas. El beneficio también lo distribuyen entre sus accionistas, siendo la rentabilidad mayor que en el caso anterior al ser el riesgo muy superior. El dividendo puede superar el 10%, lo cual es una señal de que tenemos que tener cuidado con estas inversiones. A mi personalmente no me generan mucha confianza.

REITs híbridos

Estos REITs invierten parte de su cartera tanto en bienes inmuebles directamente como en hipotecas. Generan una diversificación mayor pero también mayor volatilidad.

Cuando hablamos de SOCIMIS, encontramos un solo grupo de inversión: inversión en inmuebles. Por eso únicamente encontramos SOCIMIS que adquieren el inmueble directamente y no se invierte en hipotecas.

¿En qué tipos de propiedades invierten los REITs o SOCIMIS?

Los REITs o SOCIMIS tienden a invertir en una serie de propiedades según sea el interés de estos fondos, invirtiendo generalmente entre las siguientes:

  • Centros comerciales – invierten en tiendas y centros comerciales
  • Oficinas – invierten en bloques de oficinas, epacios crowdfunding, etc..
  • Industrial – sus inversiones se centran en naves industriales y espacios para industrias
  • Almacenamiento – inviertes en centros logísticos, trasteros, espacios de almacenaje
  • Residencial – su inversión se centra en viviendas y edificios para alquiler
  • Hotel y entretenimiento – hoteles, espacios lúdicos, cines, etc…

En mi caso particular, la categoría de centros comerciales y tiendas no es de mis favoritas, ya que particularmente tiendo cada vez más a comprar por Internet y piso menos los centros comerciales. Por otro lado, si os fijáis cada vez más existen más espacios libres en los centros comerciales que se están quedando sin alquilar y por lo tanto es dinero que se deja de ganar.

Por otro lado, en los días que corren y la presencia de virus y demás, estamos viendo como el impacto en el comercio tradicional está siendo devastador. Pero esta es mi opinión.

¿Qué características debe tener un REIT o SOCIMI?

Cuando buscas información sobre empresas en las que quieres invertir o REITs en el caso que nos ocupa, vas a llegar a una cantidad de texto y números de los que no vas a saber que significan o donde mirar para obtener la información básica de estas empresas para poder realizar un fundamental correcto y decidir si invertir o no en ellas. Por eso te voy a dejar un listado de los principales puntos a revisar para elegir el REIT perfecto en el cual poner nuestro dinero.

  • Como ya he comentado, el beneficio de los activos deben proceder de bienes inmobiliarios en al menos un 75% – 80% del total de los activos
  • Que los inversores busquen el largo plazo
  • Tener un administrador
  • Distribuir en dividendos al menos el 90% de los beneficios anuales (esto es lo principal y más importante)
  • Disponer mínimo de 100 beneficiarios y que los primeros 5 no posean el 50% del total

¿Qué ventajas tienen los REITs y las SOCIMIS?

Hay algunas ventajas que ya he comentado, no obstante, al invertir en un REIT buscamos rentabilidad y diversificación, junto con otras ventajas que te describo a continuación:

  • No necesitamos mucho capital para invertir en REITs – recuerda que son similares a las acciones de una empresa, compras según puedas destinar a esta inversión. Si compras un inmueble, necesitas un capital muy alto e incluso apalancarte. 50€ frente a 100.000,00€ o más
  • Si tenemos un REIT en cartera, estamos aportando diversificación, ya que añadimos el mercado inmobiliario a nuestro porfolio.
  • Recuerda que por ley reparten el 90% de sus beneficios en forma de dividendos… representando una gran fuente de ingresos a nuestra cartera.
  • Compras y vendes a mercado según oferta y demanda, lo que nos aporta gran liquidez en nuestras inversiones. Si tienes un inmueble, nunca sabes cuando lo vas a vender ni el precio que finalmente será la venta.

¿Cómo invertir en REITs o SOCIMIs desde España?

Esto es lo mejor: podemos invertir en el mercado inmobiliario como si de acciones se tratase y sin necesitar de miles de euros. Podemos comprar participaciones desde 10-15€ en adelante, dependiendo de la cotización de estos REITs o SOCIMIS en bolsa el día que adquiramos la participación. La forma en la que podemos invertir en estas herramientas de inversión es:

  • Comprar acciones del REIT o SOCIMI desde nuestro broker de confianza. Es lo más sencillo
  • Comprar participaciones de REITs o SOCIMIS a través de ETFs, lo que nos da la posibilidad de invertir con una sola participación en una gran multitud de propiedades

Como ves, invertir en el mercado inmobiliario a través de REITs o SOCIMIS es algo muy sencillo. La mejor forma de las que te indico, para mí, es a través de adquirir acciones del REIT o SOCIMI en cuestión, ya que al final si adquieres el ETF adquieres de todo tipo de inmuebles y como te he dicho anteriormente, hay algún que otro tipo de inmuebles que no me genera mucha confianza.

¿En qué REITs o SOCIMIS puedes invertir tu dinero? Ejemplos donde invertir tu dinero

Este REIT (americano) invierte principalmente en espacios dedicados a la salud (hospitales, centros de día, etc..) clinicas, residencias para mayores, etc… Para mí, este tipo de edificios son unos inmuebles que siempre van a ser usados pase lo que pase. Este es mi preferido y lo tengo en cartera en lo que respecta a la parte de inversiones inmobiliarias y REITs.

gráfico de 6 meses con cotización de welltower inc REIT
datos extraídos de google.com

Respecto a dividendos, esta reparte 4 veces al año. Actualmente tiene un ratio de un poco mas del 6,50% en reparto en dividendos, estando cerca de 3,50$ anual. Como se puede observar, un dividendo muy bueno para nuestra cartera de inversión que nos va a generar ingresos pasivos muy rentables.

tabla con dividendos de los últimos 3 años de welltower inc REIT
datos extraídos de investing.com

Es no de los más conocidos en Estados Unidos., Invierte en bienes inmobiliarios en América del Norte, Europa y Asia. Se centra en espacios comerciales. Este lo tengo en mente pero no en cartera, ya que como os comenté, no me gusta hacia donde va el comercio tradicional y menos en los tiempos que corren.

gráfico de 6 meses con cotización de Simon Property Group SPG REIT
datos extraídos de google.com

Respecto a sus dividendos, esta empresa ha tenido una ritmo creciente a lo largo de los años y sus dividendos siguen creciendo año a año, muy importante para nuestra inversión en bolsa a largo plazo.

tabla con dividendos de los últimos 3 años de Simon Property Group SPG REIT
datos extraídos de investing.com

Hasta aquí esta pequeña guía para que conozcas todo sobre los REITs y SOCIMIS y puedas empezar a invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero. Espero haber aumentado tu curiosidad y que este sea el comienzo de tu camino de aprendizaje sobre inversión en bienes raíces. Recuerda que tienes toda una gran colección de artículos sobre inversión en bolsa y en otras muchas inversiones en el blog.

Mi consejo es que inviertas en lo que te sientas cómodo y dejes a un lado los consejos del cuñado.

Si te han gustado estas palabras, te invito a compartirlas con todos aquellos que busquen lo mismo que tu y que yo: la libertad financiera y optar a una jubilación anticipada. Poder jubilarte cuando tú decidas y sin que nadie te imponga una paguita.

Foto de Andrea Piacquadio